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2019-09-15 23:57 来源:现代生活

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产业地产

海南房地产开发的黄金时代还能持续多久
来源: 凤凰网 作者: 时间:2019-09-15 10:36:46

  提要:大批的开发商来到海南“淘金”,在他们看来,这是在海南开发房地产的“黄金时代”。囤地,是海南房地产市场上的开发商普遍通行的做法,只有这样才能让土地更值钱,不管是出让还是自行开发。

大批的开发商来到海南“淘金”,在他们看来,这是在海南开发房地产的“黄金时代”。

他们,显然和1993年经历过海南楼市泡沫的不是同一批人。

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“圈地”运动

据不完全统计,现在到海南省来的开发商有100多家。而最早进入海南地产开发的大型企业是中粮集团,1995年,中粮集团注资并控股亚龙湾公司。

这一项目使中粮在现在的海南“赛场”上处于领跑地位。事实上,这块土地在经过数年的发酵之后,价格早已不可同日而语。尤其是在亚龙湾发展到今天的盛况时。这个项目,坐拥一线海景地,整整开发了16年,现在还在进行二三线的土地开发。

但中粮并不是海南最大的“地主”,有消息称,海南航空集团的下属企业海航置业,从2007年成立之后在海南疯狂圈地,在海南18个市县都有土地储备。中信[简介?最新动态]集团、华润集团、富力地产[简介?最新动态]、鲁能置业这些进驻海南比较早的“地主”,都牢牢占据着海南房地产市场的大部分份额。

有一组数据可以看出海南房地产开发的热度:2008年,海南省全年房地产开发投资189.31亿元,同比增长48.4%。2009年,海南省房地产开发投资达316.63亿元,而2008年海南省全年财政收入的总和为317.17亿元。在2009年海南全省100多亿的资金收入中,绝大部分来源于土地出让金的收入。

“这些囤地的开发商大部分是‘中字头’的,而且囤地的时间都比较早,有一些是因历史原因拿地,价格都非常低廉,所以很多企业都开始跟风,觉得来海南拿地有利可图,这才导致很多房地产企业,甚至实业公司都跑来海南‘淘金’。”一家浙江的开发商对记者表示,他们也是看中海[简介?最新动态]南巨大的开发空间,到三亚拿地开发。

同样,拿地面积大也是一个显著的特征,以地产企业富力[简介?最新动态]集团为例,在海南土地储备已经超过2万亩,建筑面积超过200万平方米。

严厉的宏观调控,被“国际旅游岛”的概念几乎冲击得无影无踪。在这种特有的环境下,海南的样本[最新消息?价格?户型?点评]颇值得深思。

一级开发权回收

在海南开发房地产的利润之大也是许多开发商在国内其他城市想象不到的,海南的拆迁成本之低廉,也是长三角、珠三角城市所不可比的。

记者采访中了解到,海南一线的海岸线,都已经出让得差不多了,但是作为利益链最底层的农民,他们只能拿到2万元/亩的补偿,有的甚至更低,很少有能拿到5万元/亩的。记者了解到最低的赔偿一亩只有6000元。

这样的海岸线被开发之后,出售的商品房可以卖到2万元/平方米以上,最高的甚至已经卖到10万元/平方米,成本之低,利润之高,风险之小,几乎可以笑傲其他地方。

之前,为了解决土地开发缺钱的问题,海南引进了不少岛外开发商直接做土地一级开发。按照海南省有关政策,开发商最高可享受土地一级开发收益的70%。

当海南申请到“国际旅游岛”之后,收回了土地一级开发权。保亭黎族苗族自治县在收回一级开发权后成立了一家县级开发公司。这并不被许多人看好,“比如很多旅游地产项目,当地肯定没有能力开发,还是要找其他开发商合作,现在大部分开发商在海南都是直接去和当地政府谈自己的投资理念。”上述开发商表示,关键是你的故事能否打动当地政府。

这被许多专家视为海南现有土地模式的终结。“现在最大的问题不在于收回,而是很多大的开发商手中囤地不建,在一次政府会议中,海南的一位领导表示,现有的海岸线只开发了10%。”一位政府部门的人士透露,其实远远不止10%,甚至可以说,好的海岸线资源都出让得差不多了,只是很多开发商都囤地在手中没有开发而已。

囤地,是海南房地产市场上的开发商普遍通行的做法,只有这样才能让土地更值钱,不管是出让还是自行开发。

开发商的“黄金时代”在海南市场匆匆到来,几乎已经没有人再提及1993年的那场房地产泡沫,甚至有开发商认为“泡沫”堆积多了就不是泡沫了。

有一点可以肯定的是,在这个赌局中,海南政府部门和开发商的利益捆绑得更紧,对开发商要求的尺度也显得更宽松,这当然是吸引开发商接踵而来的重要原因。

(编辑:陈名锦)
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